Het woon-praktijkpand bij samenwerking
Nog veel éénmanspraktijken oefenen hun beroep uit in een aan huis gevestigde praktijkruimte. Als dat het geval is, zijn er in de basis twee mogelijkheden. Of de praktijkruimte is als beroepsmatig aangemerkt (en behoort tot het ondernemingsvermogen) of de praktijkruimte is tot het privé-vermogen gerekend.
Op het moment dat de praktijk wordt voortgezet op een andere locatie – bijvoorbeeld door toetreding tot een HOED of een andere samenwerkingsvorm – is de praktijkruimte aan huis ‘overbodig’ geworden. Ook als de praktijk wordt gestaakt, speelt deze problematiek.
Als de praktijkruimte als privé was aangemerkt is er geen probleem. Als de ruimte geheel of gedeeltelijk tot het ondernemingsvermogen is gerekend, moet het overgebracht worden naar de privé-situatie. Op dat moment zal de fiscus ook gaan afrekenen over de waarde van het pand c.q. de praktijkruimte.

De werkelijke waarde
Als het pand c.q. de praktijkruimte tot het ondernemingsvermogen is gerekend, dan is dat deel van de woning ook opgevoerd op de balans. In de regel is er dan ook boekhoudkundig op dit deel van woning afgeschreven. De waarde op de balans wordt boekhoudkundig met iedere afschrijving lager. Tegelijkertijd zijn veel huizenprijzen gestegen. De werkelijke waarde van de praktijkruimte is dan gestegen. Gaat de woning vervolgens over van de onderneming naar privé, dan is het verschil tussen de werkelijke waarde en de boekwaarde (de stille reserve) van het pand door de fiscus belast. Hierover betaalt u dan belasting.

Kan de fiscale winst worden beperkt?
Het verschil tussen de werkelijke waarde en de boekwaarde kan oplopen. De fiscus maakt het daarom mogelijk om - onder voorwaarden - op de werkelijke waarde een zogenaamde waardedrukkende factor toe te passen. Hiermee kan de fiscale winst met 25%-35% worden beperkt en hoeft er dus per saldo minder belasting te worden betaald. Hiervoor moet wel aan een aantal eisen worden voldaan:

- Er moet sprake zijn van een verplichte overgang van het ondernemingsvermogen naar het privé-vermogen. Deze verplichte overgang ontstaat bijvoorbeeld bij staking (anders dan ten gevolge van overlijden). Maar ook bij verhuizing naar een nieuw praktijkpand kan sprake zijn van een verplichte overgang waarbij de waardedrukkende factor mag worden toegepast.
- Er moet sprake zijn van duurzame zelfbewoning. Wat onder duurzame zelfbewoning wordt verstaan is niet geheel duidelijk. In ieder geval zal bij verkoop binnen de periode waarin aangifte kan worden gedaan en bezwaar kan worden gemaakt geen duurzaamheid worden aangenomen.
- Daarnaast is de leeftijd op het moment van de verplichte overgang naar privé-vermogen, bepalend voor hoogte factor. Bent u gehuwd of woont u samen (niet zijnde ouder/kind of oom/neef) dan wordt uitgegaan van de leeftijd van de jongste partner. De percentages zijn in de onderstaande tabel weergegeven.

Waardedrukkende factor, leeftijdsafhankelijk:

Leeftijd	Waardedrukkende factor
Tot en met 60 jaar	-/- 35%
61 jaar tot en met 69 jaar	-/- 35% minus 1% voor ieder jaar ouder dan 60
Vanaf 70 jaar	-/- 25%

Een cijfervoorbeeld
Een tandars, 62 jaar oud, staakt zijn praktijk. De waarde van het praktijkgedeelte bedraagt € 250.000. Op de oorspronkelijk investering waarde is afgeschreven. De boekwaarde is € 150.000.

Zonder waardedrukkende factor zou er een fiscale winst zijn van € 100.000 waarover afgerekend moet worden. Door toepassing van de waardedrukkende factor ontstaat een andere situatie.

Eigen woning (voorheen praktijk) 250.000 x 67% (100 – (35-2))	€ 167.500
Boekwaarde	€ 150.000 -/- -----------------
Fiscale winst	€ 17.500

De fiscale winst is hiermee dus aanzienlijk beperkt.

Feitelijke omstandigheden
Uit de rechtspraak omtrent bij een woning staande gebouwen, blijkt dat de feitelijke omstandigheden de doorslag geven bij de beoordeling of de waardedrukkende factor wegens zelfbewoning van toepassing is. Er wordt bekeken of die gebouwen als aanhorigheden aan te merken zijn en met name is ook van belang in hoeverre het mogelijk is het praktijkgedeelte los van het woongedeelte te verkopen of te verhuren.
De staatsecretaris heeft laten weten geen bezwaar te hebben tegen deze jurisprudentie.

Consequenties voor de financiering
Wanneer de woning overgaat naar privé dient ook de hypothecaire financiering over te gaan naar privé. Fiscaal moet worden afgerekend over de eventuele aanwezige stille reserves. Wordt de betaling van de belasting die verschuldigd is over de stille reserves gefinancierd met een lening, dan wordt deze lening niet aangemerkt als eigen woning schuld. Bij de overgang van ondernemingsvermogen naar privé kan alleen de schuld op het moment van overgang naar privé aangemerkt worden als eigenwoningschuld. De eigenwoningschuld is de schuld waarmee de woning indertijd is gekocht, inclusief extra financieringen voor onderhoud en/of verbetering van de woning, voor zover niet eerder afgelost.

Zet de fiscale gevolgen altijd eerst op een rij
Gezien de huidige ingewikkelde regelgeving en de financiële gevolgen is het altijd verstandig om alle fiscale gevolgen van de keuzes op een rij te zetten. Te meer omdat de financiële gevolgen kunnen doorwerken in uw pensioensituatie. Een financiële analyse kan op dit soort momenten uw keuze vergemakkelijken. Uiteraard moet u dat doen voor u een definitieve keuze maakt.
Voor meer informatie over dit onderwerp en andere relevante zaken bij het aangaan van een samenwerkingsverband, kunt u uiteraard bij uw VVAA adviseur terecht, (030) 247 48 00 of advies@vvaa.nl